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中國存量土地開發步入窗口期 時間紅利稍縱即逝

2019-11-21 來源:證券日報

10月新房房價地圖:成都主城均價23672元/㎡,多個區域房價下跌!

本報見習記者 郭冀川

2019年以來,房地產市場調控趨于常態化,融資窗口收緊、房貸制度改革等調控手段的相繼推出,明確了中央推動樓市向“房住不炒”軌道回歸的決心。事實上,伴隨著中國房地產改革的深入和存量時代的來臨,猛增長的發展模式已成為過去式,房地產進入平穩健康發展的新周期。

與此同時,中國城鎮化發展邁入中后期,提高城鎮化質量被擺在首位。作為新型城鎮化的主體形態,城市群被認為是支撐經濟增長、促進經濟轉型的主要空間載體,是參與國際競爭與合作的重要平臺。可以預見的是,在當前及今后一段時期內,深耕現有的都市圈和城市群將是中國擴大內需及經濟轉型的重要引擎。

北京思源興業房地產副總裁邢志剛在第十五屆中國地產金融年會上表示,在過去二十年的時間里,中國已經成功完成了30%的城鎮化率,并且在城鎮化的過程中衍生出了很多行業與企業的發展機會,尤其是房地產業充分享受了城鎮化的紅利。但在未來十幾年,中國將進入到相對低速的城鎮化階段,從高速城鎮化到精益城鎮化的過程,房地產企業應根據自己的經驗、商業模式來修整未來的方向,找到更好的出路。

以北京為例,過去傳統房地產行業通過拿地蓋房,吃行業周期紅利的模式已經不具備土壤,甚至河北和天津都在擠壓傳統房地產行業,但這里同樣有著新的機會。冬奧會和雄安新區的興建,是京津冀城市格局南北兩大動力引擎,也會極大延展以北京為核心的都市圈,向南北兩極形成擴張之勢。在這個擴張過程中,如京西北的崇禮,已經明確要打造高端的生活居住環境,未來房地產企業銷售的是服務,而不是賣房子。而雄安新區周邊環繞的新城,將承接產業外溢帶動的人口外溢,甚至還有一輪相應城市化的機會,房地產企業要捕捉這些機會就要有針對性的調整自身商業規劃。

邢志剛表示,房地產企業經過了十幾年發展以后,需要資產管理上系統化的解決方案,推動低坪效到高坪效轉變。“目前存量土地開發步入窗口期,時間紅利稍縱即逝,抓住機會的企業將獲得新的發展空間。全國工業用地和待開發用地市場價值大概在245萬億左右,這個市場價值跟過去十五年里房地產市場價值幾乎等量,未來無論是地產還是金融都應該高度關注存量資源的企業、存量資產的項目。”邢志剛說。

當代置業執行董事兼總裁張鵬也看好存量土地開發的價值。他認為地產行業已經從單純跑馬圈地發展到了精耕細作的階段,隨著地產企業整體的凈利潤在不斷下降,很多企業過去以空間規劃為主業,現在要回歸到產品上,以研究產品連接平臺,做好服務。曾經做“深淘灘”的地產公司現在要開始思考第一增長曲線之外的第二增長曲線,把第二增長曲線形成可持續的盈利模式。

“現在中國既有的600億平方米建筑存量全是高耗能建筑,真正節能、數字化、人工智能的建筑很少,這個市場的容量還沒有被挖掘,仍舊非常初級。我們一直在試圖尋找能源、環境、人的舒適度三者能夠和諧的建筑,這種好房子的定義很簡單,質量應該是地產的自尊心和生命線,綠色健康是核心,數字互聯是趨勢,改造現有房產做到這三點,讓居住者感到幸福,房地產企業還要奮斗十五年。”張鵬說。

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