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房企預備過“小年”:謹慎拿地促銷回款力保安全

2019-11-22 來源:每日經濟新聞

10月新房房價地圖:成都主城均價23672元/㎡,多個區域房價下跌!

面對土地市場降溫,房企如何應對?

經歷了今年3、4月份的“小陽春”行情后,樓市逐漸降溫。但多數企業還是堅信“今年業績不會差”,因為多個城市接踵而至的“土拍小高潮”騙不了人。

但進入三季度后,被視為樓市“晴雨表”的土地市場流拍頻率上升,開發商的心理預期出現了明顯變化。往年被稱為“拿地好時機”的四季度,10月份以來主要城市土地市場成交量同比減少、流拍增多。

有機構認為,地市趨勢性的變化,體現出房企對部分市場已經“不買賬”。因為目前對于房企來說,比盲目規模化更可怕的是拿地失誤,所以大多數企業謹慎度提升,調整拿地策略。

少了搶地的叫囂聲,多了理性的思考,今年房企在土地側的表現相比2018年有了明顯變化,也給了市場頗多信號。

房企調整拿地策略

國家統計局數據顯示,今年前10月房企土地購置面積18383萬平方米,同比下降16.3%,距離2018全年29142萬平方米的土地購置面積尚有10759萬平方米差距;土地成交價款9921億元,同比下降15.2%。

事實上,進入2019年后,月度累計土地購置面積始終保持著下降,其中前5個月降幅均超過33%;自6月份開始,降幅逐步收窄,直至10月份同步下降16.3%。

從銷售端看,今年1~10月房企整體銷售業績穩步增長,“銀十”再發力,單月增速僅次“金九”,其中頭部房企貢獻最大。中指研究院數據顯示,今年前10月房企拿地金額排在前三的分別是萬科、碧桂園和保利,金額分別為1476億元、1224億元和920億元。

但10月份房企投資力度未能延續,拿地熱情消退,各能級城市的投資占比步入穩定期。事實上,進入下半年,就有萬科、融創、富力等房企在半年業績會上公開表示,下半年要謹慎拿地。

億翰智庫數據顯示,10月份16家典型房企拿地底價成交的數量占41.7%,較9月份下降2.2%。其中溢價率50%以下的地塊占比50.0%,環比下降了3.7個百分點;溢價率50%~100%的地塊數量占比5.6%,較9月略有回升;溢價率高于100%的地塊占比2.8%,同樣提升了0.4個百分點。總體來看,土地成交溢價率穩中有升。

針對房企投資力度明顯放緩,億翰智庫認為有兩個原因:首先是房地產融資監管并沒有任何放松,“金九銀十”弱于往年,大部分房企受資金掣肘;其次是市場未來走勢并不明朗,在資源有限的情況下,房企傾向于保持理性和謹慎的投資態度。

中梁地產助理總裁陳建良則向《每日經濟新聞》記者分析認為,主要是供需關系發生了變化。雖然近幾年地方政府大面積供地,但買家的購買力已經在前兩年被透支,現在許多二三線城市已經由賣方轉變為買方市場。

衰弱的需求使房企天然會更加謹慎,因為大面積供應,或許意味著更大的去化壓力。“市場下行階段,信心不足、預期不足心。”陳建良直言,另一方面,項目利潤過低也是房企拿地意愿不高的一個因素。

促銷回款迎“小年”

房企的布局意愿度低,市場趨冷是土拍降溫的重要因素。與此同時,房企從中小城市撤離的速度也在加快,從三四線城市的流拍率來看,流拍數量依然維持高位。

億翰智庫的數據顯示,今年前10月,16家典型房企的投資金額同比增速普降,一線城市的拿地金額同比下降31.6%;核心二線城市的拿地金額同比下降6.5%,普通二線城市的拿地金額同比下降17.1%,三四線城市的拿地金額同比下降18.7%。

克而瑞研究中心總經理林波表示,現階段企業拿地大都卡在盈虧線上,以往在市場上行周期,房企可以大膽預測上揚空間,但這一切在限價面前都成了泡影。

其表示,很多房企雖然手上有錢,但是不敢亂花;另一方面,土地價格并沒有很明顯的下調,地方政府土地出讓價還在高位上,相比年初,雖然地價略有下滑,但個別城市還略有上揚,現階段要想撿漏還為時過早。

陳建良也告訴記者,一般而言,一個項目至少要想賺錢,至少得保證8個點的凈利潤率。不能低于5個點,畢竟很多房企都是高周轉、高杠桿支撐起來的。有些戰略性進入城市可以低一點。之所以是5個點,很多地方項目采取的都是跟投制,如果低于5個點,對于個人來說就是虧本。

為應對市場下行趨勢,房企也開始八仙過海各顯神通。

三四線之王碧桂園也不再局限于低能級城市,轉而提出了一到五線均衡布局,1800億元的投資預算根據市場情況而定。

中國恒大將拿地標準提高為毛利在30%以上、凈利率在15%以上,同時兼顧自有資金,達不到標準的就不拿;中海是按照預算1350億港元拿地,標準是毛利潤率15%、IRR是15%。

此外,融信中國提出不同城市設立不同標準,不拿高價地,通過合作開發減少資金壓力;中國奧園則指出要發揮收并購優勢,除了招拍掛之外,也一并關注三舊改造用地。

不過,58安居客首席房地產分析師張波告訴《每日經濟新聞》記者,不可否認大勢謹慎,但在粵港澳大灣區、長三角、環渤海等熱點城市群,依然有房企在激進拿地,表現明顯。由于這些房企重金布局的區域多在有強大購房需求支撐的城市,項目本身的抗風險力也相對較強,因此整體風險相對較小。但值得注意的是,如果自身持有的高價地塊占比過高,則未來的風險亦不容忽視。

在去杠桿大方針下,房企的辦法有兩個,一是促銷降價來換取迫切需要的現金,尤其是進入四季度后,越來越多的房企推出各種促銷,加大去庫存速度;二是調整拿地節奏,規避風險。

張波表示,2016~2017年的“地王”項目,大多還面臨著銷售困局,前形勢下,房企就應該審時度勢。整體來看,房企整體在土地市場已明顯理性,拉動土地溢價率持續走低。尤其是負債率過高的房企,在今年都減少了拿地,甚至有的暫停拿地。

億翰智庫研究總監于小雨表示,房企應該謹慎投資,但也應該視區域具體分析。出于求穩,房企投資早已開始慢慢回歸一二線城市,現在一線的城市的投資占比(按面積算)基本穩定在5%的水平,預計未來出現太大波動的可能性不大。

于小雨認為,三四線城市的投資占比雖有所下降,但是也存在價值洼地,布局三四線城市的房企,應提高甄別地塊價值的能力,合理科學布局,避免資源的浪費。

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